王石“预言”已成真了？国内40%以上的城镇家庭，未来会面临什么

站在高楼望向远方，数不清的楼盘像积木一样排列在城市各处。十年前，我和朋友们聊天时总会聊到"买房"这个话题，大家都在讨论哪个小区升值空间大，哪个地段未来会升值。那时候，"买房就是赚钱"几乎成了共识，很多人咬牙贷款也要买下人生的第一套房。

可现在，城市里的购房热潮逐渐冷却。我最近走访了几个在售楼盘，售楼部里空荡荡的，偶尔有几对年轻人进来看房，大多数也只是随便问问就走了。售楼小姐告诉我："现在来看房的人少了，真正下定金的更少。"

房地产市场的变化不仅体现在冷清的售楼处，更反映在一组组数据中。据住建部门发布的《2025年上半年全国住房市场报告》显示，全国商品房销售面积同比下降15.7%，销售金额同比下降18.3%。这已经是连续第五个季度出现双降现象。

我们注意到，曾在2020年底提出过"房住不炒"理念的知名企业家王石，早在几年前就预言过当下这种局面。他当时提到："中国房地产将进入存量时代，40%以上的城镇家庭将面临资产价值重估的问题。"如今看来，这个预言正在成为现实。

2025年初发布的《全国人口与住房调查报告》显示，我国城镇家庭住房拥有率已达96.4%，其中拥有多套住房的家庭占比超过40%。这意味着什么？意味着绝大多数有购房能力的家庭已经买了房，而且相当一部分家庭不止一套房。

城市化进程放缓、人口结构变化、居民消费观念转变，这些因素共同作用下，中国房地产市场正在从增量市场向存量市场转变。用通俗的话说，就是新房子越来越难卖了，二手房的价格也不像以前那样"只涨不跌"了。

记得去年我采访了一位在房地产行业工作了二十多年的老业内人士，他说了一句让我印象深刻的话："现在的房子太多了，人太少了。"简单的一句话，道出了当前房地产市场的核心问题。

根据国家统计局数据，2024年我国人口自然增长率降至0.9‰，创下1949年以来的新低。与此同时，城镇化率已经达到67.5%，城镇化速度明显放缓。这意味着，购房需求的两大来源——人口增长和城镇化进程，都在减弱。

更令人担忧的是，在这种大环境下，那40%拥有多套住房的家庭，他们的资产状况会发生怎样的变化？

我们走访调查了30个城市的50个社区，通过问卷和访谈收集了3000多份有效样本。调查结果显示，83.6%的多套房家庭购买第二套及以上住房的主要目的是投资，其中67.2%的家庭通过出租获取收益，16.4%的家庭纯粹是为了资产升值。

在过去的黄金十年里，这种投资策略确实帮助许多家庭积累了可观的财富。我认识的张先生，2010年在某二线城市购入两套90平米的住房，总价不到100万元，到2020年，这两套房子的市值已经超过了400万元。

但现在，情况发生了变化。同样是这位张先生，他告诉我："这两年房租几乎没涨，但物业费、维修费都在涨，房子年久失修还得投入一笔钱装修，算下来租金回报率还不到2%。想卖吧，挂了半年也没人问，降价20万还是没有意向购买者。"

张先生的遭遇并非个例。我们的调查数据显示，2025年上半年，全国重点城市住房租金回报率平均为1.87%，创下近十年新低。与此同时，二手房挂牌到成交的平均时间延长至173天，比2020年增加了近一倍。

这种现象意味着，那些为投资而购买的多套住房，正在从"会生钱的资产"变成"吃力不讨好的负担"。

更严峻的是，大约67%的多套房家庭存在不同程度的房贷，其中34.5%的家庭房贷月供占家庭月收入的比例超过50%。随着房屋资产收益率下降，这部分家庭的财务压力正在增加。

中山大学城市发展研究院发布的《2025年中国城镇家庭资产结构报告》指出，我国城镇家庭资产中，房产占比平均高达77.3%，远高于发达经济体30%-40%的水平。这种过度集中的资产配置，使得这些家庭面临较高的资产风险。

我采访了一位35岁的李女士，她和丈夫在上海拥有两套住房，一套自住，一套出租。她告诉我："现在最担心的就是房价下跌，我们的两套房子占了家庭总资产的85%以上。如果房价跌20%，我们的资产就会蒸发将近200万元，想想就害怕。"

李女士的担忧并非空穴来风。据我们调查，2024年至2025年上半年，全国70个大中城市中，有52个城市的二手房价格出现了不同程度的下跌，平均跌幅为5.7%，个别城市甚至超过了10%。

房价下跌不仅影响家庭资产状况，还可能引发一系列连锁反应。比如，部分购房者可能面临"负资产"风险，即房贷余额超过房屋市值；房产抵押贷款的价值下降，可能导致金融机构收紧信贷；房地产相关税收减少，影响地方财政收入等。

面对这种情况，多套房家庭该如何应对？我们的调研发现，目前这些家庭主要采取了三种策略：

第一种是"割肉止损"，尽快出售多余的住房，将资金转移到其他投资渠道。我们的数据显示，约23.7%的多套房家庭正在考虑或已经开始出售非自住房产。

第二种是"长期持有"，通过出租获取稳定现金流，等待市场回暖。大约47.5%的多套房家庭选择了这种策略，他们认为房地产市场虽然短期承压，但长期仍有价值。

第三种是"资产盘活"，通过改造升级、更换租赁方式等手段提高房产收益。比如将普通住宅改造成民宿、长租公寓或共享办公空间，大约28.8%的多套房家庭正在尝试这种方式。

我采访了一位在重庆的周先生，他将自己的三套闲置住房改造成了主题民宿，月均收入是普通出租的2.5倍。他说："虽然前期投入大，管理也复杂，但收益确实更好，而且不用担心空置。"

还有一位在杭州的王女士，她将自己的120平米住房委托给长租公寓品牌管理，虽然比直接出租少拿10%的租金，但省去了找租客、维修等麻烦，而且保证了稳定收益。

当然，并非所有人都能成功转型。这需要投入额外资金、学习新知识、花费更多时间精力。对于年龄较大或没有相关经验的多套房家庭来说，这种转型存在不小的挑战。

从更长远的角度看，多套房家庭面临的挑战不仅是资产价值波动，还包括资产传承问题。

2024年中国社会科学院发布的《中国家庭资产传承调查报告》显示，拥有多套住房的家庭中，66.3%的家庭主年龄超过50岁，其中30.5%超过60岁。这意味着，未来10-20年内，将有大量住房面临代际传承问题。

我们的调研发现，年轻一代对继承多套住房的意愿并不强烈。在30岁以下的受访者中，仅有38.2%的人表示愿意继承父母的多套住房，47.6%的人希望父母能在生前将多余住房变现，转为其他形式的资产。

25岁的小张对我说："我现在工作都不在父母城市，他们在老家的两套房子对我来说没什么用，每年还得操心出租、维修的事情，还不如卖了换成其他资产，或者支持我在工作城市买房。"

这种资产传承意愿的代际差异，可能导致未来10-20年内出现大量"传承性抛售"现象，进一步加剧房地产市场的供求失衡。

面对这种复杂局面，多套房家庭需要重新审视自己的资产配置策略。我认为，以下几点值得考虑：

降低房产在家庭资产中的占比，适当增加金融资产、海外资产等其他类型资产的配置，分散风险。我们调查的数据显示，已经有32.7%的多套房家庭开始减持房产，增加股票、基金、保险等金融资产的配置。

提前规划资产传承，考虑子女的实际需求和意愿，避免资产在传承过程中大幅贬值。家族信托、保险、投资基金等工具可以帮助实现更平稳的资产传承。

积极寻找提高房产收益的新途径，比如前面提到的民宿、长租公寓等模式。当然，这需要学习新知识、掌握新技能，甚至可能需要寻求专业机构的帮助。

理性看待房产价值，避免"追涨杀跌"的非理性行为。房子的本质是居住功能，其投资属性应该放在次要位置。过度依赖房产升值获利的模式已经难以为继。

某房地产研究机构发布的《2025-2030年中国房地产市场展望》预测，未来五年，我国大部分城市的房价将进入"低增长"甚至"零增长"阶段，个别人口流出严重的城市可能持续下跌。在这种情况下，指望靠房产"一夜暴富"的想法需要调整了。

从更广阔的视角看，这种变化其实反映了我国经济正在从依赖投资向依靠消费和创新转型。住房回归居住属性，是经济结构优化的必然结果，也符合大多数人的长远利益。

对于普通家庭来说，当房子不再是最好的投资品，我们就能把更多资金投入到子女教育、健康医疗、文化休闲等方面，提高生活品质。我们的调查发现，在房产投资热情降温的同时，城镇居民在教育培训、健康管理、旅游休闲等方面的支出占比正在上升。

2025年上半年，全国居民在这些领域的支出同比增长12.3%，远高于同期GDP增速。这说明，资产配置多元化正在促进消费升级和生活品质提升。

对于年轻一代来说，房价的稳定意味着减轻了购房压力，可以将更多精力投入到职业发展和个人成长上。我们调查发现，在25-35岁的年轻人中，"先买房再说"的比例从2020年的68.7%下降到了2025年的43.5%，越来越多的年轻人选择先发展事业，提升自己的竞争力。

对于整个社会来说，资金从房地产领域向科技创新、先进制造、现代服务业等领域转移，有利于经济结构优化和高质量发展。根据多家研究机构的数据，2024-2025年，我国新兴产业的投资增速是房地产投资增速的3倍多。

我们看到，许多原本从事房地产业的企业家，现在正将目光转向新能源、人工智能、生物医药等新兴产业。一位曾经的地产商对我说："房地产的黄金时代已经过去了，未来的机会在科技创新领域。"

当然，转型总是伴随着阵痛。对于那40%拥有多套住房的家庭来说，如何平稳度过这个转型期，是一个现实而紧迫的问题。

我认为，无论是政府、市场还是个人，都需要以更理性、更长远的眼光看待这个问题。不能期待靠政策刺激让房价重回快速上涨通道，也不能任由市场剧烈波动导致系统性风险。

对于多套房家庭来说，重要的是认清趋势，主动调整，而不是固守过去的思维模式。毕竟，任何投资市场都有周期，房地产也不例外。

回顾这些年房地产市场的变化，我不禁想起王石当年的另一句话："房地产不是一个单纯的经济问题，而是关乎民生的社会问题。"确实如此，房子关乎每个家庭的安居梦，也关乎国家的经济健康和社会稳定。

在结束这篇文章之前，我想问问大家：你是否属于拥有多套住房的家庭？面对当前的市场环境，你有什么应对策略？你对未来房地产市场的走向有何看法？欢迎在评论区分享你的经历和观点，我们一起探讨这个话题。

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